用語集

定番の不動産及び建設業界用語を紹介します。

売り建て

土地の販売を行ってから住宅を建設すること。要望を出されたものを取り入れた住宅を建設出来るため、一見メリットしかないが、販売してから建設するため、未完成建物をこれから建てますという約束を売っているのと同じで、不安定な売買契約でトラブルが多いです。

建売

土地と建物を一体で販売する取引のことです。販売者が設計施工し建築確認を取得したものを購入するので、注文住宅のように自由設計はできません。売り建てとは言葉が似ていますが、全く違うものなので、間違えないようにしましょう。

基準地価

国土交通省が毎年９月に公表する公的な土地の価格のこと。３月に公表される公示地価も合わせて、代表的な地価の動きを表す指標とされています。

イニシャルコスト

設計費用や建築費用など、物件や住宅が完成するまでに必要な費用のことです。

ランニングコスト

物件や住宅の維持管理費用のことです。

ライフサイクルコスト

建築から解体まで、その物件や住宅の生涯費用のことです。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

売主が買主に対して負わなければならない責任の一つです。雨漏りなど、建物の外側からではわからない欠陥が見つかった際に適用されます。瑕疵があることを知った時から、１年以内ならば売主に対し、損害賠償の請求ができます。またそのために、物件としての目的を達することができない場合は、契約自体を解除することも可能です。

フラット35

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して出来た長期固定金利の住宅ローンのこと。返済期間は15年～35年なのでフラット35といいます。

ローン特約

住宅購入の際に、ローンの借り入れが出来なかった場合は、手付金も返還して契約をなかった事に出来る約束のことです。

金消契約

金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）のことで、住宅や物件の購入の際に、銀行からローンの借り入れを行う時に締結する契約のことです。

両手

一つの不動産会社が売主と買主の仲介に入り、双方から仲介手数料を得ること。手数料は売却価格の３%+６万円となっていて、二人から受け取れる為、不動産会社は両手で受けられる方が嬉しいということです。

片手

売主と買主に、別々の不動産会社が仲介手数料を得ること。こちらの場合は、請け負った片方からしか受け取れません。ちなみに両手、片手の手とは、手数料の事です。

ＡＤ（Ａｄｖｅｒｔｉｓｅｍｅｎｔ）

ＡＤとは広告費のことであり、仲介手数料とはまた別のものです。例えば、ＡＤ100と書かれていたなら、オーナー、もしくはオーナー側の不動産業者が賃料の100％の手数料を支払いますので、お客さんにしっかり紹介してくださいね！という事です。なぜ、仲介手数料とは別にして考えるのかというと、宅地建物取引業法上、契約時の報酬は仲介手数料は1か月分と消費税までしか取ってはいけないという決まりがあるからです。

指値

賃料を下げてもらったり、値引き交渉のことを言います。不動産業界の場合、ほとんどの物件で指値が入るので、どれぐらい安く出来るかもみんな把握しているものです。なので、内見をしに行った時は値引き交渉ありきで考えた方がいいです。

一番手

物件に対して、一番早く購入希望をした人を指す言葉です。原則は申込順ですが、交渉の内容が無理な内容であったり、資金や融資面で不可能と判断された場合は、契約交渉を拒否される事もあります。購入側と売却側、お互いの意思表示がない限り、法的な拘束力はありません。

元付業者（物元業者）

不動産売買において、売主（賃貸の場合は賃主）と媒介、代理契約をしている業者のことで、物件を売りたい側の仲介をしている業者ということです。

客付業者

こちらは逆に、買主と媒介、代理契約をしている業者のことで、物件を買いたい、もしくは部屋を借りたい側の仲介をしている業者のことです。

あんこ業者

元付業者と客付業者の間に位置する業者のことです。手数料を分散しなければならない為、トラブルの元となります。なので基本的にはあんこ業者が入らないように動くのが不動産業界での暗黙のルールです。あんこ業者が発生する理由ですが、元付業者（Ａ）から物件を紹介された業者（Ｂ）が、買主を見つけられず、別の業者（Ｃ）に情報を流し、その業者が客付けをした場合に、三つの業者間で共同仲介という事になるので、ＡとＣの仲介をしているＢの業者があんこ業者となるわけです。

エンドユーザー

物件の流通過程における最終的な利用者のこと。不動産業界においては、一般の住宅を探しているお客さんの事をこう呼びます。

居抜き

家具や設備がついたままの状態で取引する不動産売買のことです。飲食店の貸店舗の場合、設備や装飾品などが付いたままの物件が多いため、そのような物件を、居抜き物件や居抜き店舗と呼びます。

越境

建物や建物の一部が、敷地境界線を越えている場合に使われる言葉です。木の枝が隣の家にはみ出している場合や、地下を通る水道管や配水管等が他人敷地を通っている場合も越境ということになります。不動産売買の際には、この説明を買主に怠るとトラブルの原因となります。

晒し

物件情報のなかでも長く掲載されていて、未成約物件のものを晒し物件と呼びます。長期間売れない状態の物件は、価格の見直しや条件の変更を行うものですが、晒し物件の売主は、価格の見直しや条件変更を改善しない事が多いため、物件自体だけではなく、売主の売却希望条件に問題がある事も多いです。

先物

売主との間に他の不動産業者が存在する物件のことを指します。売主から直接依頼を受けた業者から紹介された物件ということになるので、直接交渉できる立場ではなく、向こうの業者に話を通さなければいけないという意味を顧客に伝える際に使われるケースが多いです。

縄延び、縄縮み

登記面積より実測面積が大きい場合、縄延びといい、小さい場合に縄縮みといいます。昔は土地の面積の測量に縄を使っていたため、現在の技術で測量すると誤差が生じることもあるため、このような呼び方をします。

おとり広告

実際には取引できない物件の広告のこと。取引する意思のない物件の場合もありますが、実在しない架空の物件が出ている場合もあります。不動産を探している人を集めるのが目的なため、広告を見てきた人に別の物件を売ることが最終目的となっています。不動産公正取引協議会の表示規約で禁止されています。

嫌悪施設

周辺の人々に嫌われる施設のことで、品位を落とす施設（パチンコ店、風俗営業）、公害発生施設（工場）、嫌悪・危険施設（墓地、ガソリンスタンド、火葬場）などがこれらに当てはまります。買主に対して説明をしていないとトラブルになることがよくあります。

現状有姿

そのままの状態で引き渡す際に使われる言葉です。例えば、畳が使い古された状態のものであっても、取替えはせずそのままの状態で渡しますよ、ということです。また、現状有姿が契約条件である場合、予め価格や賃料が低めに設定されているケースもあります。

つなぎ融資

一時的な立替資金のこと。不動産の買い替えの際に、売却物件の代金を受け取るより早く、購入物件の支払い期日が来る場合に一時的な資金繰りをする必要があるので、その時に利用するのがつなぎ融資というわけです。つなぎローンとも呼びます。

天ぷら契約

架空の契約や、解約・無効にすることを前提とした契約のことです。販売や営業の世界にはノルマがあるため、架空の契約を会社に報告したりする事を指して呼ぶことが多いです。

ローンこわし

ローンが通らなかった場合に、白紙に戻せるローン特約を悪用して、故意にローンを不成立にさせて契約を白紙にすること。本来、買主が解約する場合、手付金は放棄するのが一般的ですが、ローン不成立にすることで、手付金も返金してもらうという悪質な行為です。

抜き

不動産業者と依頼人との間で契約を締結した後に、他の不動産業者がこちらと契約した方が利益がある、と誘因することで、先にあった契約を解除させて、後から契約する行為のこと。業者間のトラブルを避けるため、抜き行為は巧妙に行われます。

建ぺい率、容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。100㎡の敷地に、建築面積が60㎡の建物があれば、建ぺい率は60％となります。100㎡の敷地に、１階60㎡、２階40㎡、合わせて100㎡の建物があれば、その容積率は100％となります。

不動産及び建設業界独特の略語

共担⇒共同担保
金消⇒金銭消費貸借契約
現調⇒現地調査
建確⇒建築確認、建築確認通知書
検済⇒建物検査済証
公取⇒公正取引委員会
公取協⇒公正取引協議会
広宣⇒広告宣伝費
重説⇒重要事項説明
物確⇒物件確認
物担⇒物件担当者
物説⇒物件説明書・重要事項説明書
物調⇒物件調査
売契⇒不動産売買契約書・土地建物売買契約書

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